di Giorgia Di Cintio

Di fronte a una crisi abitativa strutturale, l’impact housing propone un cambio di paradigma: integrare policy, capitale e patrimonio immobiliare per generare valore collettivo. L’esperienza di Homes4All e Fondazione Impact Housing lo dimostra, attivando processi di rigenerazione urbana e innovazione sociale sostenibili nel tempo.

 

1. Abitare oggi: una domanda che cambia

Negli ultimi anni, la questione abitativa ha smesso di essere un tema circoscritto a situazioni di marginalità per diventare una condizione sempre più diffusa. In Europa, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti di quasi il 60% nell’ultimo decennio e gli affitti di oltre il 20%, mentre una quota crescente di famiglie fatica a sostenere i costi della casa. Allo stesso tempo, circa 1,3 milioni di persone vivono senza una casa, a dimostrazione di una crisi che non è più episodica, ma strutturale.

Anche in Italia, accanto alle situazioni di fragilità più tradizionali, emergono nuovi bisogni abitativi: giovani che non riescono ad accedere a un alloggio autonomo, lavoratori in mobilità, famiglie che attraversano fasi di transizione economica o personale. La difficoltà non è solo trovare casa, ma trovarne una accessibile, stabile e coerente con i propri percorsi di vita.

A rendere il quadro ancora più complesso è un paradosso sempre più evidente: mentre cresce e si diversifica la domanda di abitare, quasi il 20% del patrimonio abitativo europeo risulta vuoto o sottoutilizzato, e oltre la metà di questi immobili necessita di interventi di riqualificazione. Questo scarto racconta una difficoltà profonda nel mettere in relazione risorse disponibili, bisogni emergenti e strumenti capaci di attivarli.

È proprio in questo spazio di disallineamento tra patrimonio disponibile, bisogni emergenti e capacità di attivazione che si colloca l’esperienza di Homes4All e Fondazione Impact Housing, che operano in modo complementare: da un lato attivando immobili e risorse, dall’altro costruendo modelli, strumenti e capacità che rendano questi processi accessibili e replicabili.

Non si tratta quindi di rispondere a un’emergenza, ma di ripensare l’abitare come una leva strutturale di trasformazione urbana e sociale: una infrastruttura sociale che incide sulla possibilità delle persone di lavorare, costruire relazioni, restare nei territori e vivere una condizione di benessere e autonomia.

2. Attivare il patrimonio: il modello Homes4All

Homes4All è una società benefit e B Corp nata a Torino nel 2019, proprio a partire da uno scarto sempre più evidente: da un lato persone sotto sfratto o in difficoltà abitativa, dall’altro appartamenti vuoti. È da questa frattura – tra bisogno e risorsa – che prende forma un primo progetto, pensato per rispondere all’emergenza abitativa locale, ma che nel tempo si è evoluto in un modello strutturato e replicabile.

A partire dall’esperienza torinese, Homes4All ha progressivamente ampliato il proprio raggio d’azione su scala nazionale, intercettando bisogni abitativi sempre più diversificati e costruendo relazioni con una pluralità di attori pubblici e privati: enti locali, investitori, imprese e soggetti del terzo settore. Questo percorso ha reso evidente le potenzialità di una piattaforma capace di operare stabilmente nello spazio intermedio tra mercato e welfare.

In questo scenario, Homes4All interviene sul piano operativo attivando patrimonio immobiliare per rispondere a una pluralità di bisogni e generare valore sociale ed economico. Il modello si fonda sulla capacità di intercettare immobili sottoutilizzati o in disuso e trasformarli in soluzioni abitative accessibili, attraverso un approccio integrato che combina rigenerazione fisica, gestione sociale e sostenibilità economica.

Non si tratta solo di riqualificare edifici, ma di costruire condizioni abitative che accompagnino percorsi di vita, adattandosi a bisogni diversi: famiglie, giovani, lavoratori in transizione, persone in situazioni di vulnerabilità.

Elemento distintivo è l’integrazione tra componente immobiliare e finanziaria. Homes4All mobilita capitale privato orientato all’impatto, strutturando operazioni in cui la sostenibilità economica si combina con obiettivi sociali misurabili. In questo senso, la finanza non interviene solo a monte, ma viene progressivamente orientata ai risultati: la generazione di impatti abitativi diventa il criterio attraverso cui si attivano risorse, in una logica di pay-by-result che interessa sempre più sia attori pubblici sia investitori privati.

In questo senso, Homes4All si configura oggi come una realtà pioniera dell’impact housing in Italia: non solo operatore immobiliare, ma infrastruttura operativa capace di trasformare patrimonio esistente in risorsa abitativa e di rendere concretamente attivabile un modello altrimenti difficilmente scalabile.

 

3. Dalla pratica alla policy: il ruolo di Fondazione Impact Housing

Se Homes4All rappresenta la dimensione hardware, Fondazione Impact Housing ne costituisce l’infrastruttura culturale, metodologica e strategica. Nata nel 2021 per strutturare e scalare i processi attivati sul campo, la Fondazione opera nello spazio in cui pratiche, finanza e policy si incontrano, trasformando sperimentazioni locali in modelli trasferibili e attivabili.

Attraverso ricerca-azione, policy design, Impact Measurement & Management, capacity building e advocacy, la Fondazione costruisce strumenti, framework e conoscenza operativa, contribuendo alla definizione e legittimazione di un linguaggio condiviso dell’impact housing. In questo quadro, l’impatto non è un esito, ma un’infrastruttura: orienta le decisioni pubbliche, qualifica il dialogo tra attori e rende attivabili gli investimenti, rafforzando la capacità di allocare risorse in modo più efficace e generare impatti misurabili e duraturi.

Questo posizionamento si consolida su scala europea. Fondazione Impact Housing coordina l’European Impact Housing Network, una comunità di pratica in rapida crescita che connette operatori, investitori e facilitatori, contribuendo alla costruzione di un’agenda comune sull’abitare e allo sviluppo di modelli bancabili per raggiungerla. Un’infrastruttura emergente in cui evidenze, pratiche, governance e capitali vengono messi in relazione, rispondendo alla crescente esigenza di piattaforme europee capaci di connettere bisogni territoriali e strumenti di policy e di finanza, rendendo operativa l’attuazione delle strategie europee sull’abitare.

In questo senso, la Fondazione si configura come soggetto abilitante e di sistema: non solo accompagna progetti, ma costruisce le condizioni perché questi possano esistere, scalare e generare impatti duraturi, contribuendo in modo concreto all’evoluzione delle politiche dell’abitare.

 

4. Un ecosistema di sperimentazione e apprendimento

L’esperienza congiunta di Homes4All e Fondazione Impact Housing dimostra come sia possibile ricomporre la frattura tra bisogno abitativo e patrimonio disponibile, attivando processi che tengono insieme dimensione sociale, economica e territoriale. Non si tratta di singoli interventi, ma della costruzione progressiva di un ecosistema capace di integrare attivazione immobiliare, strumenti di policy e finanza a impatto, generando risultati sistemici e duraturi.

I risultati raggiunti – in termini di unità abitative riattivate, beneficiari coinvolti e impatto sociale generato – confermano la validità di un approccio che non si limita a rispondere al bisogno, ma interviene sulle condizioni che lo producono.

In questo senso, l’impact housing si configura come una forma contemporanea di pianificazione: un dispositivo capace di orientare risorse, attori e decisioni verso esiti condivisi, superando la frammentazione tra politiche, mercato e pratiche sociali.

Un approccio già oggi replicabile, che può essere adattato a contesti diversi e contribuire a definire nuove traiettorie per le politiche dell’abitare, in Italia e in Europa. Più che una risposta all’emergenza, si tratta quindi di un cambio di paradigma: riconoscere la casa non come un privilegio, ma come un diritto fondamentale, che non deve essere difeso in modo residuale, ma messo nelle condizioni di realizzarsi pienamente.

In questo quadro, strumenti di impact measurement, finanza ibrida e modelli di governance integrata rendono l’abitare una vera infrastruttura, capace di connettere intervento e pianificazione e di generare nel tempo condizioni concrete di equità e sviluppo.

 

Per approfondire

• Di Cintio, G. (a cura di), 1=3.58 Impact Housing, collana Impact Housing Studies, Fondazione Impact Housing (in corso di pubblicazione, 2026).
• Di Cintio, G., Tabbia M., L’esperienza di Homes4All. Una risposta replicabile e sperimentale alla sfida abitativa, in IFEL–INAPP, Diritto o privilegio?, 2026.
• Di Cintio, G., Nuovi strumenti per fare e dare spazio all’abitare, Urbanpromo – Progetti per il Paese, 2025 
• Di Cintio, G., Tabbia M., Un sistema integrato per l’abitare a impatto, Rivista L’Abbraccio, 2025.