di Gianluigi Chiaro, economista e fondatore di Area Proxima specializzata in strategie urbane, rigenerazione e politiche abitative. Consulente della Regione Emilia – Romagna per le politiche abitative e collaboratore di Caritas Italiana sul tema della casa.

L’abitare nella grande transizione: oltre le istituzioni medievali

Perché agire con un Piano Casa se entro il 2050 la questione abitativa si risolverà da sola a causa del crollo demografico, della stagnazione economica e, soprattutto, a causa dei costi del welfare che divoreranno la ricchezza immobiliare delle famiglie italiane?

L’affermazione è volutamente provocatoria per cercare di trovare una alternativa all’approccio attuale alla questiona abitativa in Italia che deve necessariamente abbandonare i ragionamenti “a silos” (soprattutto da parte delle istituzioni pubbliche) per comprendere veramente le complesse direttive che trasformeranno la nostra società da oggi al 2050.

L’emergenza abitativa contemporanea non è più soltanto una questione di mattoni e di mercato, ma il sintomo visibile di una transizione storica, demografica e sociale senza precedenti. La “diagnosi” della crisi è ormai chiara e condivisa, eppure fatichiamo a trovare soluzioni efficaci perché continuiamo ad affrontare le sfide del presente con “emozioni paleolitiche” e “istituzioni medievali” come aveva osservato già anche il biologo Edward Wilson.

A questa tempesta demografica si somma la disgregazione della struttura familiare. Nei prossimi decenni assisteremo a un boom di persone sole e di genitori single con figli, che renderanno del tutto inadatte le tradizionali abitazioni di ampie metrature, difficili da frazionare e troppo costose da mantenere.

Al contempo, la stagnazione economica, la mancanza di produttività e l’assenza di liquidità iniziale hanno trasformato l’accesso al mutuo in un miraggio o in un enorme fattore di rischio, con una fetta sempre più ampia della popolazione costretta a indebitarsi per il 100% del valore dell’immobile.

Di fronte a un sistema in cui l’abitare sta generando disuguaglianza sociale, non possiamo limitarci ad attendere un generico “Piano Casa” calato dall’alto o focalizzato solo sul consumo di suolo e sull’edilizia libera. Serve un cambio di paradigma radicale in cui tutti i possibili stakeholder interessati al tema riescano a ragionare in una logica cooperativa e non speculativa o estrattiva.

Lo scambio intergenerazionale abitativo

L’accesso alla casa e la distribuzione della ricchezza immobiliare hanno subito una mutazione rilevante nel corso dell’ultimo decennio, trasformando il concetto stesso di proprietà immobiliare: da tradizionale garanzia di stabilità economica e sociale, il mattone è diventato un potentissimo fattore di disuguaglianza.

Analizzando le dinamiche sociali ed economiche, emerge una radicale spaccatura nel passaggio di ricchezza tra le generazioni passate e quelle attuali.

Il primo grande scoglio è rappresentato da una riduzione marcata della liquidità familiare a supporto delle nuove generazioni. In passato, il ricambio generazionale abitativo era facilitato dalle reti familiari: i genitori possedevano la liquidità necessaria per aiutare i figli fornendo quel fondamentale anticipo necessario per accedere a un mutuo bancario sostenibile. Oggi questa liquidità si è prosciugata. Di conseguenza, la quota percentuale di mutuo richiesta agli istituti di credito rispetto al valore effettivo dell’immobile è notevolmente aumentata.

Oltre il 20% delle famiglie, circa un quarto dell’intera popolazione che richiede un mutuo, è oggi costretto a richiedere mutui vicini al 100% per poter acquistare una casa^[3]. Questo significa caricarsi di debiti rilevanti e sempre meno sostenibili fin dall’inizio del proprio percorso di vita indipendente, o portare ulteriori garanzie come, ad esempio, ipoteche su immobili dei genitori o dei familiari, rendendo l’accesso al credito un percorso ad ostacoli che divarica ulteriormente le classi sociali.

Come ben evidenziato dalla sociologia contemporanea, e in particolare nel testo “Proprietari a tutti i costi” di Marianna Filandri del 2016, la ricerca esasperata della proprietà a debito genera profonda iniquità.

A questo si aggiunge un secondo tema: la concentrazione della ricchezza e l’incapacità di convertirla in valore sociale o lavorativo. I dati evidenziano che le famiglie over 65 detengono una quota di proprietà del 75,8%, molto più alta rispetto al 63,3% degli under 65, i quali vivono molto più spesso in affitto (25% contro il 15,2%).

Nei prossimi anni, secondo l’Associazione Italiana del Private Banking, assisteremo a un passaggio intergenerazionale mai affrontato prima nella storia nazionale: transiteranno per via ereditaria tra i 180 miliardi di euro (entro il 2028) e i 300 miliardi di euro (entro il 2033) di patrimonio sia abitativo che liquido.

Questa enorme ricchezza passerà dalla generazione degli attuali anziani a quella dei trentenni e quarantenni. Tuttavia, a causa del costante declino demografico, questo patrimonio andrà a concentrarsi in un numero sempre minore di mani.

Il paradosso di questa immensa transizione di ricchezza è la sua “sterilità” sistemica. Chi eredita quote di immobili, ad esempio la casa dei nonni in un paese periferico, si ritrova molto spesso a vivere dall’altra parte del mondo o a lavorare in un’altra regione, non avendo né l’interesse né le risorse finanziarie per liquidare le quote dei parenti o per mantenere fisicamente l’immobile.

Chi invece riesce a mantenere intatti questi grandi patrimoni ereditati tende a farli propri mantenendo una logica puramente estrattiva: non si punta a generare “reddito” produttivo o lavoro, ma ad estrarre esclusivamente “rendita”, innalzando costantemente i canoni di locazione per far fronte ai costi di manutenzione e per garantirsi un’entrata coerente con il costo della vita attuale.

Purtroppo, si tenta di massimizzare i profitti su un patrimonio edilizio che, nella maggior parte dei casi, ha ormai esaurito il suo naturale ciclo di vita e la sua reale utilità per la comunità, riproponendo l’urgenza di riflettere sul significato costituzionale della funzione sociale della proprietà privata.

La polarizzazione della ricchezza abitativa non riguarderà solamente l’età dei proprietari ma anche il livello di reddito. A tal proposito, a partire da Questioni di Economia e Finanza n. 836 di Banca d’Italia di marzo 2024^[2], emerge che le abitazioni costituiscono il pilastro del patrimonio nazionale, rappresentando circa il 50% della ricchezza totale degli italiani (46,8% nel 2025).

Tuttavia, l’incidenza del mattone sul portafoglio è inversamente proporzionale al reddito: pesa per il 73,7% della ricchezza per la metà più povera della popolazione, il 71,1% per la classe media e appena il 36,3% per il 10% più ricco. Nonostante questo, il mercato immobiliare sta subendo un forte accentramento al vertice.

I dati di Bankitalia mostrano che, tra il 2010 e il 2025, la quota di patrimonio abitativo totale detenuta dalla classe centrale si è sempre attestata tra il 44,6% al 44,7%. Ciononostante, il patrimonio delle famiglie con il quintile di reddito più basso si è ridotto del 21,2% dal 2010 al 2025 e tale flessione, come quelle del terzo e quarto quintile, è andata tutta a vantaggio del quintile più ricco della popolazione che è arrivata a detenere, nel 2025, il 55,3% della ricchezza abitativa, pari a circa 3.000 miliardi di €.

Questa marcata concentrazione della proprietà si scontra con una transizione anagrafica che sta trasformando il mattone da garanzia di stabilità a potente fattore di disuguaglianza che rischia di essere ulteriormente accelerata da altri fattori.

Trasformazione demografica e riassetto del mercato immobiliare

Se la politica istituzionale deciderà di non intervenire con un approccio realmente sistemico, l’emergenza abitativa italiana al 2050 si “risolverà da sola”. Non si risolverà, tuttavia, per un improvviso eccesso di virtuosismo politico o per finanziamenti massicci da parte dell’Europa, ma per la semplice e drammatica estinzione naturale della domanda in contrasto ad un’offerta del tutto inadeguata.

Le direttive sociodemografiche future imporrebbero di evitare ulteriore consumo di nuovo suolo per nuova edilizia e di concentrarsi, in via esclusiva, su come gestire l’abbandono e il declino del patrimonio esistente e, piuttosto, sul riposizionamento di immobili da luoghi ormai inabitati verso le città o almeno verso luoghi in cui si concentrano servizi, lavoro o trasporti.

Il primo e più impressionante fattore è il crollo demografico degli acquirenti. L’Italia si sta “restringendo”. La popolazione residente è in calo strutturale dal 2015 e i flussi migratori, che in passato rappresentavano una linfa vitale capace di ripopolare le aree interne e le cinture urbane periferiche, si sono di fatto interrotti.

Il dato più critico riguarda la composizione di questo declino: entro il 2050, la popolazione in età lavorativa (tra i 15 e i 64 anni), che rappresenta il vero bacino dei potenziali acquirenti e percettori di reddito, scenderà sotto la soglia psicologica e strutturale dei 30 milioni di unità. Si tratta di un clamoroso ritorno ai livelli del 1950.

Connesso al crollo demografico vi è il fenomeno che riguarda l’erosione dei bisogni di welfare del valore degli immobili. I bilanci pubblici statali sono oggi drammaticamente esposti sul fronte del debito e l’invecchiamento inesorabile della popolazione provocherà un’esplosione della spesa pubblica legata a sanità, pensioni e cure a lungo termine, che arriverà a fagocitare dal 28% al 30% del PIL nazionale.

Attualmente, il 71% delle famiglie italiane possiede una casa di proprietà, il che significa che la quasi totalità della ricchezza privata del Paese è “immobilizzata” nel mattone. Quando gli anziani non autosufficienti, destinati a sfiorare i 4 milioni di individui, avranno necessità di pagare le rette delle case di riposo o in generale costi di assistenza a seconda della autonomia, l’unica soluzione possibile sarà utilizzare la casa come un vero e proprio “bancomat”.

È certo che si verificherà un’ondata di dismissione immobiliare in cui gli anziani immetteranno sul mercato i propri immobili per monetizzarli e pagarsi l’assistenza.

Questa ondata di immobili si infrangerà però contro un mercato difficilmente capace di assorbirlo, anche a causa dell’ulteriore passaggio strutturale che è quello della transizione energetica secondo quanto definito dalla Direttiva Europea Case Green (EPBD IV) del 2024^[3].

Oltre il 60% del patrimonio immobiliare residenziale italiano è, infatti, estremamente vetusto, avendo più di 45 anni ed essendo stato edificato ben prima della prima legge sul risparmio energetico del 1976. L’adeguamento energetico richiesto normativamente aprirà una forbice di valore incolmabile tra le case nuove e quelle usate.

La grandissima parte di questi immobili dismessi, specialmente quelli localizzati fuori dai grandi e dinamici centri metropolitani, diventerà letteralmente invendibile. Oppure, nella migliore delle ipotesi, verranno svenduti a cifre irrisorie ad acquirenti altrettanto fragili, privi di qualsivoglia capitale o liquidità per poter avviare le onerose e indispensabili opere di ristrutturazione e riqualificazione.

Parallelamente, assisteremo a una frammentazione dei nuclei familiari senza precedenti, che modificherà radicalmente le tipologie abitative richieste. Entro il 2050 le coppie tradizionali con figli subiranno un tracollo mai visto prima ossia pari al -19,2%. Di contro, assisteremo a un aumento considerevole delle persone sole (+8,2%) e, dato ancora più allarmante dal punto di vista della vulnerabilità, dei genitori soli con figli minorenni, che registreranno un aumento del 14,7% sempre sulla base delle previsioni di ISTAT.

Questo scenario genera un carico abitativo e sociale impossibile da gestire con i paradigmi attuali. Si pensi, ad esempio, al riuso di grandi case familiari da 200 metri quadrati che diventeranno totalmente inservibili per queste nuove micro-famiglie, spesso monoreddito. Sarà necessaria una conversione forzata verso monolocali e abitazioni temporanee, preferibilmente in affitto, adatte a chi non dispone più della stabilità economica per impegnarsi in mutui decennali.

L’assenza di crescita economica strutturale, con una produttività del lavoro stagnante sin dall’anno 2000, e un tasso di dipendenza demografica che comprime il PIL verso il basso, chiudono il cerchio di una stagnazione economica che tenderà ulteriormente a ridurre, se non azzerare, la capacità d’acquisto della classe media.

Approccio sistemico all’abitare

Di fronte a questa “tempesta perfetta”, l’illusione di poter risolvere l’emergenza attraverso la semplice costruzione di nuovi edifici o tramite incentivi economici a pioggia dovrebbe essere abbandonata o almeno integrata con riforme strutturali. Il mercato libero non ha gli strumenti per risolvere questa polarizzazione.

Il riassetto impone una scelta radicale: riforme trasversali in cui comuni, terzo settore e industria ragionino in maniera differente rispetto a quanto fatto fino ad oggi passando da una visione di espansione eterna ad una di riequilibrio e di reale rigenerazione sia urbana che sociale.

Gli aspetti su cui occorre agire sono molteplici e riguardano la fiscalità, l’urbanistica, la governance, l’edilizia, la finanza e il welfare abitativo. In parte tali aspetti sono stati anche già sollecitati da una serie di Comuni a dicembre del 2025 senza particolare attenzione né a livello centrale né sui livelli regionali (https://www.pianocasanazionale.it/)

Di seguito si riportano alcune suggestioni rispetto a ciascuno degli ambiti la cui fattibilità è suddivisa tra Stato, Regioni e Comuni e, pertanto, andrebbe coordinata con uno slancio riformista ad ampio raggio.

Fiscalità mirata e non indiscriminata

L’attuale sistema premia senza distinguere. L’IMU e la cedolare secca dovrebbero essere rimodulate. L’IMU andrebbe ridotta o azzerata e la cedolare secca abbassata al 5% esclusivamente a beneficio di quei proprietari che decidono di inserire i propri immobili in progetti sociali gestiti dal Terzo Settore o a canone concordato tramite Agenzie per la casa.

Chi sceglie di affittare sul libero mercato dovrebbe semplicemente tornare al regime IRPEF ordinario. Infine, si dovrebbe tassare maggiormente le proprietà che restano sfitte creando, tuttavia, a lato, incentivi per le ristrutturazioni e garanzia sia economiche che di mediazione degli inquilini.

Urbanistica sociale e monetizzazioni

I fondi derivanti dalle monetizzazioni e dagli scomputi degli oneri di urbanizzazione non dovrebbero essere utilizzati dalle amministrazioni comunali solo come un bancomat “per fare cassa”.

Queste risorse dovrebbero essere vincolate a finanziare la gestione sociale dei progetti abitativi. L’edilizia sociale e la sua conduzione relazionale devono essere classificate e trattate come un’infrastruttura urbanistica primaria, vitale ed essenziale per la città, esattamente al pari della rete fognaria o dell’illuminazione pubblica.

Governance e le Agenzie per la Casa

È paradossale che gli ex Istituti Autonomi Case Popolari (come le odierne ACER o ATER) si trovino a dover pagare l’IMU allo Stato su abitazioni destinate ai più poveri.

Questi enti andrebbero superati in favore di innovative “Agenzie per la casa”. Queste nuove entità potrebbero assumere la forma giuridica di fondazioni di partecipazione, con una maggioranza pubblica (51%) e la restante parte formata da enti del Terzo Settore, diocesi o enti religiosi, fondazioni bancarie e associazioni di categoria come Confindustria.

Il loro scopo non sarebbe costruire, ma gestire immobili sfitti di terzi per destinarli ad affitti calmierati, inserendo le famiglie in un percorso sociale che le aiuti a recuperare capacità abitativa e reddito.

Edilizia ed incentivi esclusivi

Non servono più bonus del “110%” concessi indiscriminatamente per ristrutturare beni di lusso, ville o castelli.

Le risorse statali per l’edilizia dovrebbero essere concentrate nella creazione di un “Superbonus” strutturale riservato in modo prioritario al Terzo Settore e all’edilizia sociale, l’unico vero comparto che necessita di capitale per rigenerare il patrimonio degradato a fini comunitari. Il mercato privato andrebbe comunque supportato per la quota di riqualificazione energetica come già avviene negli ultimi anni creando, tuttavia, un sistema di incentivi stabile e non “a cassetto” con un tetto di spesa massimo.

Finanza agevolata e hub di competenze

La presenza passata (PNRR) e futura (Piano Casa Europeo) di finanza agevolata o a fondo perduto sul settore abitativo, purtroppo non ha portato (e non porterà) ai risultati sperati poiché gran parte degli uffici tecnici e delle amministrazioni manca di personale e competenze per attivare queste risorse.

I fondi del Programma innovativo della qualità dell’abitare (PinQuA) sono stati utilizzati solo a metà e quindi si rischia anche in futuro che pur potendo avere finanziamenti questi vengano non utilizzati.

Servirebbero hub di competenze regionali capaci di supportare le pubbliche amministrazioni con progetti pronti per essere finanziati invece di lasciare a piccoli e medi comuni l’onere di correre solo nel momento in cui vi sono dei fondi. Dal PNRR gli enti pubblici dovrebbero ereditare una lezione ossa che solo attraverso la programmazione di interventi di housing sociale (Piani Casa locali) è possibile fare massa e quindi essere finanziati.

Welfare aziendale e Livelli Essenziali di Prestazione (LEP) abitativi

Il welfare aziendale, se lasciato sregolato, rischia di riportarci a una società di stampo feudale. Se le grandi aziende si mettessero a costruire o ristrutturare case destinate unicamente ai propri dipendenti, ricreerebbero feudi urbani esclusivi ed escludenti.

È indispensabile che lo Stato fissi dei Livelli Essenziali di Prestazione (LEP) vincolanti e inderogabili per legge: ad esempio, imporre in ogni operazione immobiliare o di ristrutturazione che 1 casa ogni 10 sia tassativamente destinata a categorie fragili o a persone senza dimora. In questo modo si potrebbero abbattere i “costi sociali” diretti e indiretti (spesa per hotel o aggravio sui servizi sanitari e sui SERT) e si crea un modello di re-integrazione degli individui marginalizzati, ricostruendo il tessuto della comunità.

In aggiunta ai punti richiamati, e alla luce del Piano Casa nazionale pubblicato il 30 aprile 2026, di seguito si aggiungono ulteriori suggestioni utili ad una visione sistemica sul tema casa:

• Riprendere il tema dell’Osservatorio Nazionale ma non in una logica di analisi (vista la scarsa capacità di interpretare le dinamiche economiche e sociali del Paese già evidenziata) quanto di impatto e di monitoraggio dell’efficienza dei finanziamenti degli enti pubblici verso il settore.
  
• Rilancio del patrimonio pubblico (ERP): sarebbe opportuno mettere uno stop definitivo alle dismissioni di edilizia popolare e passare ad un recupero degli immobili. I fondi previsti dal Piano Casa non sono certamente sufficienti ma tramite fondi di coesione e prestiti delle istituzioni finanziarie europee è possibile completare le ristrutturazioni necessarie così da consolidare un patrimonio pubblico fondamentale invece di svenderlo inutilmente.
  
• Definire meglio l’Edilizia Residenziale Sociale che in Italia è stata declinata soprattutto per l’attività degli ultimi anni dei fondi immobiliari tramite Cassa Depositi e Prestiti. Occorre rivedere la definizione, sia per quanto riguarda la finanza sia per quanto concerne l’urbanistica, passando da una logica finanziaria ad una sociale demandando al terzo settore bonus e gestione sociale integrandola con soggetti finanziari pubblici e non di carattere privatistico.

Bibliografia

• Banca d’Italia (aprile 2024) – Rapporto sulla stabilità finanziaria n.1 – Pubblicazioni
• Brandolini, A (15 aprile 2025), Commissione parlamentare di inchiesta sugli effetti economici e sociali derivanti dalla transizione demografica in atto, Testimonianza del Vice Capo del Dipartimento Economia e Statistica della Banca d’Italia presso la Camera dei deputati[1].
• Direttiva (ue) 2024/1275 del parlamento europeo e del consiglio del 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia, Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea[2]
• Filandri, M. (2016), Proprietari a tutti i costi – La disuguaglianza abitativa in Italia, Carrocci Editore
• ENA (2025), Rapporto annuale sull’efficienza energetica

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[1] https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/rapporto-stabilita/2024-1/RSF_1_2024.pdf

[2] www.bancaditalia.it/statistiche/tematiche/conti-patrimoniali/conti-distributivi/index.html.

[3] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/PDF/?uri=OJ:L_202401275