Un’innovazione per l’accesso alla casa dei giovani in Italia

di Luigi Corvo

Il modello abitativo del Novecento si fondava su due pilastri fondamentali: il mutuo ipotecario e il welfare ereditario. Le politiche pubbliche in campo abitativo erano tradizionalmente orientate a rispondere alle quote di popolazione escluse da questi due meccanismi. L’emergenza abitativa che stiamo vivendo oggi – di cui vediamo soltanto gli inizi – deriva dallo spiazzamento progressivo di entrambi i pilastri, con il conseguente indebolimento delle stesse politiche pubbliche.

Ci troviamo di fronte a un fallimento simultaneo di mercato e Stato: il mercato non riesce a produrre soluzioni abitative accessibili per fasce crescenti di popolazione, e le politiche pubbliche faticano ad adattarsi a un contesto profondamente mutato.

Da questa crisi emerge l’esigenza di nuovi modelli di housing capaci di sfidare gli assunti tradizionali e proporre soluzioni strutturali innovative.

Obiettivi del modello Rent to Own

Il modello Rent to Own nasce con l’ambizione di rispondere in modo sistemico alle fragilità del mercato abitativo contemporaneo. I suoi obiettivi principali sono:

• Superare la dicotomia affitto/acquisto attraverso un modello di rent to own aperto a un sistema immobiliare esteso.
• Favorire una forma di capitalizzazione intermedia, tra lo 0% dell’affitto e il 100% dell’acquisto diretto.
• Costruire un percorso di inclusione abitativa che accompagni il ciclo di vita delle persone, adattandosi all’evoluzione dei bisogni (fase di studio e formazione, ingresso al lavoro, creazione del nucleo familiare).
• Spostare il focus delle politiche pubbliche oltre l’approccio emergenziale e assistenziale.
• Includere l’impatto sociale come metrica chiave per valutare le performance del mercato housing.
  

Come funziona

Il modello si realizza attraverso la costruzione di un veicolo di investimento in Partenariato Pubblico-Privato (PPP), dotato di funzioni di Instant Buyer e Asset Manager. Questo veicolo persegue due obiettivi paralleli:

• Sostenibilità economica: fornire un rendimento di mercato agli investitori.
• Impatto sociale: rendere la casa un bene accessibile per fasce di popolazione che oggi ne sono escluse.

Lo scenario di riferimento

L’affordability europea

Il Price-to-Rent Ratio europeo evidenzia significative differenze geografiche nell’accessibilità abitativa. Nei Paesi del Nord e del Sud Europa i ratio sono bassi, rendendo più conveniente l’acquisto rispetto all’affitto. Al contrario, nell’Europa centrale (Germania, area alpina, Francia, Paesi Bassi, Europa dell’Est) i ratio elevati – spesso superiori a 25, soglia che segnala possibile bolla – rendono l’affitto economicamente preferibile rispetto all’acquisto.

Tuttavia, anche nelle aree dove comprare è convenientemente più vantaggioso, molte famiglie incontrano ostacoli strutturali nell’accesso al mutuo: limiti di credito e mancanza della liquidità necessaria per l’anticipo.

Quest’ultimo varia considerevolmente: oltre 50.000 euro in Svizzera, 40.000-50.000 euro in ampie aree dell’Europa occidentale e nordica, fino a meno di 15.000-20.000 euro nelle zone più accessibili dell’Europa orientale.

In Italia, l’età media dei richiedenti il primo mutuo è tra i 37 e i 40 anni, con un Loan-to-Value Ratio spesso superiore all’80%, che riflette l’alto fabbisogno di garanzie dei giovani acquirenti.

Il contesto economico e demografico italiano

Il contesto economico e demografico italiano aggrava ulteriormente il problema dell’accesso alla casa. Nel 2023, la crescita del reddito nominale (+4,2%) non ha compensato il calo del potere d’acquisto reale (-1,6%), con effetti diretti sulla capacità delle famiglie – e dei giovani in particolare – di sostenere la spesa abitativa.

Il fenomeno dell’emigrazione giovanile assume dimensioni preoccupanti: tra il 2011 e il 2023 circa 550.000 giovani tra i 18 e i 34 anni hanno lasciato l’Italia, con una netta accelerazione nel 2024 (+36,5% di cancellazioni per l’estero, pari a circa 156.000 persone).

Si tratta in larga parte di laureati e profili qualificati, con conseguente fuga di competenze che impatta negativamente sul sistema produttivo, sulla fiscalità e sulla crescita potenziale del Paese.

Il modello abitativo non è dunque neutro rispetto agli scenari economici e demografici: ne è al contempo concausa e determinante, capace di influenzare la traiettoria sistemica del Paese.

Gli effetti sul sistema pubblico

La difficoltà di accesso al mercato immobiliare genera una crescente pressione sulla componente pubblica, colpendo in particolare la fascia che si trova in condizione di disagio abitativo basso o elevato. Il rischio concreto è che, in assenza di interventi strutturali con orizzonte di medio-lungo periodo, fasce sempre più ampie di famiglie scivolino verso forme di disagio abitativo elevato ed estremo, con impatti sia sulla spesa in conto capitale che su quella corrente.

Il target di riferimento

Il modello Rent to Own si rivolge alla fascia di popolazione compresa tra i 18 e i 40 anni, con particolare attenzione a tre profili:

• Studenti universitari fuori sede.
• Giovani lavoratori in mobilità geografica.
• Giovani coppie in cerca di stabilità abitativa.

Si tratta di soggetti che vivono prevalentemente in aree urbane ad alta domanda abitativa e ad elevato flusso turistico, e che sperimentano difficoltà strutturali nell’accesso a soluzioni abitative sostenibili. La loro caratteristica comune è l’incapacità di trasformare la spesa abitativa in accumulo patrimoniale attraverso l’acquisto diretto dell’immobile.

Il modello si colloca dunque in una fascia intermedia del continuum abitativo: risponde al fabbisogno di nuclei con redditi in grado di sostenere un canone di affitto, ma che rischiano di scivolare in situazioni di difficoltà abitativa nel medio-lungo periodo.

La condizione abitativa dei giovani

Proprietà, affitto e ereditarietà

La locazione è la condizione abitativa prevalente nella fascia d’età 18–34 anni: circa il 75% dei giovani è in affitto, mentre solo un quarto possiede un’abitazione. Significativamente, oltre il 40% di coloro che sono proprietari ha acquisito l’immobile per via ereditaria. L’accesso alla proprietà in giovane età è quindi fortemente mediato da condizioni patrimoniali pregresse e da supporti familiari, confermando il carattere selettivo dei meccanismi attuali di accesso all’abitazione.

Il peso dell’affitto sul reddito

Nei principali contesti urbani a maggiore tensione abitativa, la quota di reddito destinata all’affitto raggiunge e supera il 40%, ben oltre la soglia di affordability generalmente accettata (30%). Tra il 2019 e il 2024 i canoni di locazione nei principali poli universitari sono aumentati del 20,5%, mentre i redditi medi dei giovani sono cresciuti solo del 6–7%. Il 48% dei giovani in affitto dichiara di non riuscire a risparmiare più di 100 euro al mese.

Il paradosso del mutuo

Nonostante l’acquisto sia spesso più conveniente dell’affitto nel medio-lungo periodo, diverse barriere strutturali limitano l’accesso alla proprietà per i giovani:

• Oltre il 60% dei giovani tra 18 e 34 anni percepisce redditi inferiori alla media nazionale.
• Il 48% ha contratti a tempo determinato o forme di lavoro atipico.
• Anche quando il reddito reale permetterebbe il pagamento delle rate, le condizioni contrattuali non rendono i soggetti bancabili.

Ne consegue un tempo medio di permanenza in affitto pari a 10–12 anni, con una spesa cumulata tra 90.000 e 130.000 euro senza alcun accumulo di capitale immobiliare.

Le conseguenze per le città

Le difficoltà dei giovani nell’accesso alla proprietà generano impatti strutturali sui territori e sulla coesione sociale:

• Mobilità del lavoro ridotta: limitata capacità di trasferirsi per opportunità professionali a causa dell’impossibilità di investire sul territorio.
• Attrattività compromessa: minore capacità dei centri urbani di attrarre e trattenere giovani talenti qualificati.
• Disuguaglianza spaziale: concentrazione periferica dei giovani senza supporto familiare, con effetti negativi su reti sociali e integrazione economica.

Il modello Rent to Own

Caratteristiche fondamentali

Il modello Rent to Own offre una risposta innovativa ai fattori di complessità descritti. Si fonda su un veicolo di investimento immobiliare che acquisisce unità residenziali da destinare alla locazione, coniugando sostenibilità finanziaria e impatto sociale. La caratteristica distintiva è la capitalizzazione progressiva di una quota del canone d’affitto a favore dell’inquilino, trasformando parte della spesa abitativa in capitale reale, tracciabile e formalmente riconosciuto.

Le due fasi operative

Il modello si articola in due fasi principali:

• Fase di gestione locativa (anni 1–10): gli immobili vengono locati al canone di mercato, o a un canone di poco inferiore. L’inquilino ha tuttavia la possibilità di capitalizzare una quota crescente dell’affitto, che passa dal 10% al 50% nell’arco di dieci anni, raggiungendo così una somma pari al 20% del valore dell’immobile.
• Fase di dismissione programmata (dall’anno 10): il fondo vende gli immobili con diritto di prelazione per i locatari. Questi potranno: acquistare l’immobile in cui vivono (o altro immobile del fondo), con una maggiore probabilità di bancabilità grazie al capitale già accumulato; oppure uscire dal fondo, ricevendo il capitale accumulato a seguito della vendita. È prevista anche la possibilità di uscita anticipata, cedendo la quota accumulata al nuovo inquilino.

Modelli ispiratori e innovazioni

Il Rent to Own trae ispirazione da due modelli preesistenti, integrandone i punti di forza e superandone i limiti:

• Rent to buy tradizionale: vincola l’inquilino a un singolo immobile e trasferisce su di lui il rischio; poco adatto a redditi instabili.
• Cooperative per l’abitare: valorizzano mutualità, partecipazione e separazione uso-proprietà, con accumulo progressivo di quote.

Il modello Rent to Own combina i vantaggi di entrambi, introducendo innovazioni finanziarie e organizzative che ne ampliano l’efficacia e la sostenibilità.

La gestione finanziaria del fondo

I flussi di affitto raccolti dal fondo coprono i costi operativi (manutenzione, gestione amministrativa, assicurazioni), assicurano il servizio del debito e garantiscono una remunerazione del capitale investito. La quota del canone accantonata a favore degli inquilini viene contabilmente separata dai ricavi netti, determinando una leggera riduzione del cash flow nel breve termine ma producendo effetti positivi nel medio-lungo periodo.

I vantaggi per il fondo sono molteplici:

• Maggiore fidelizzazione: il capitale accumulato aumenta la stabilità degli inquilini, riducendo turnover e morosità.
• Riduzione del rischio: inquilini più bancabili e affidabili, con minor rischio di vacanza degli immobili.
• Sostenibilità di lungo periodo: flussi di affitto integrati con vendite programmate garantiscono continuità di liquidità.

La governance e gli stakeholder

Governance ibrida e multilivello

La governance del modello integra logiche di controllo finanziario rigoroso con meccanismi di partecipazione e indirizzo pubblico.

Accanto agli organi formali del fondo, è previsto un advisory board con rappresentanti della Pubblica Amministrazione, cooperative, investitori sociali e altre parti interessate.

Questo organo orienta le scelte strategiche e monitora l’allineamento tra missione sociale e performance finanziaria, garantendo trasparenza e responsabilità condivisa.

Gli stakeholder principali

• Società di gestione (SGR o soggetto equivalente): gestisce gli immobili, amministra i flussi finanziari e garantisce trasparenza.
• Investitori (pubblici e privati): enti pubblici, fondazioni, investitori istituzionali, banche di sviluppo e operatori di impact investing.
• Soggetti a supporto (cooperative, enti del Terzo Settore, università): gestiscono il rapporto con gli inquilini, curano la dimensione comunitaria e si occupano del monitoraggio dell’impatto.
• Inquilini: non solo beneficiari, ma co-investitori indiretti con diritto di prelazione al momento della vendita.

Il ruolo centrale delle cooperative

Le cooperative rappresentano un ponte tra obiettivi finanziari e sociali. Si configurano in due forme principali:

• Cooperative di gestione: operano come gestori degli immobili e dei servizi di prossimità, occupandosi di identificazione degli utenti, gestione ordinaria e accompagnamento sociale.
• Cooperative di inquilini: gli abitanti diventano soci, rappresentano collettivamente i propri interessi e rafforzano il proprio potere contrattuale.

Gli impatti attesi

Il modello Rent to Own produce impatti significativi su tre livelli interconnessi:

• Impatti sociali: riduzione della precarietà abitativa, aumento dell’autonomia economica, promozione della coesione comunitaria.
• Impatti economici: miglioramento della bancabilità degli inquilini, riduzione degli interventi pubblici emergenziali, accumulo patrimoniale per soggetti che ne erano esclusi.
• Impatti istituzionali: sviluppo di nuove forme di partenariato pubblico-privato, superamento degli approcci emergenziali in favore di politiche strutturali.

Simulazione del risparmio per l’inquilino

Assunzioni del modello

• Periodo di analisi: 10-25 anni.
• Affitto medio: 1.000 euro/mese → 120.000 euro ogni 10 anni.
• Prezzo abitazione di riferimento: 274.000 euro (capitale + interessi su mutuo 25 anni).
• Quota capitalizzata: 40% dell’affitto → 48.000 euro in 10 anni.

Confronto tra scenari

Inquilino incluso nel modello:

• Ipotesi 1 (acquisto dopo 10 anni): prezzo netto 220.000 euro, rata mutuo 736 euro/mese.
• Ipotesi 2 (non acquisto): riceve indietro 48.000 euro.

Inquilino non incluso nel modello:

• Nessuna capitalizzazione, stesso affitto (120.000 euro in 10 anni).
• Mutuo su 274.000 euro, rata 913 euro/mese.

Risparmio dell’inquilino incluso nel modello:

• +54.000 euro dopo 10 anni.
• +114.000 euro dopo 15 anni.
• +174.000 euro dopo 20 anni.

Social Return on Investment (SROI)

Una stima preliminare di SROI quantifica il valore sociale generato dal modello attraverso tre categorie di outcome monetizzabili:

• Capitale accumulato dagli inquilini: trasferimento diretto di valore patrimoniale verso soggetti senza capacità di accumulo autonomo.
• Risparmio di spesa pubblica: riduzione del ricorso a misure di emergenza abitativa e sostegno all’affitto.
• Anticipo nell’accesso alla proprietà: riduzione del costo opportunità di una permanenza prolungata in affitto.

Per ogni euro investito nel fondo, il modello genera tra 1,5 e 2 euro di valore sociale complessivo (SROI tra 1,5:1 e 2:1).

Un’infrastruttura sociale per il futuro

Il modello Rent to Own si configura come una risposta innovativa e sistemica alle fragilità del mercato abitativo contemporaneo. Integrando strumenti di finanza istituzionale, pratiche cooperative e politiche pubbliche, supera la tradizionale dicotomia tra affitto e proprietà.

La capitalizzazione progressiva genera benefici concreti per gli inquilini, mentre le cooperative rafforzano partecipazione, trasparenza e coesione comunitaria. La governance ibrida garantisce equilibrio tra rendimento e impatto sociale, favorendo la replicabilità in contesti diversi.

Non si tratta soltanto di uno strumento abitativo: è una vera infrastruttura sociale capace di promuovere mobilità sociale, stabilità economica e coesione territoriale. La sua flessibilità e sostenibilità ne fanno un modello innovativo e replicabile per il futuro delle politiche abitative urbane.

Documento elaborato a partire dalla presentazione «Il Modello Rent to Own», Roma, aprile 2026